Consejos
generales
El objetivo de todo vendedor es obtener el máximo
precio por su inmueble, pero con el mínimo número
de preocupaciones y complicaciones. Pero, a veces el proceso
de compra venta puede resultar complejo si decides hacerlo
por tu cuenta. Realizar una planificación de la
venta maximizará las posibilidades de obtener el
precio deseado y sin sorpresas de última hora.
Un proceso de compraventa, normalmente
empieza unos meses antes de que el inmueble esté
disponible para ser ocupado por el comprador.
Lo primero que debes preguntarte es:
si fueses el comprador ¿qué es lo que
te gustaría encontrar?
Ten en cuenta que la primera impresión
tiene gran incidencia en la decisión del comprador.
Realizar una limpieza general, reparar desperfectos,
pintar... incrementará el precio y la rapidez
en que venderás tu vivienda.
Es importante que la inversión
que realices se enfoque a reparar desperfectos y a mejorar
la imagen, pero no es necesario realizar una gran inversión.
Una cocina de última generación dejará
impresionados a los posibles compradores, pero posiblemente
no estarán dispuestos a pagar el precio que pagaste
por ella.
En el caso del alquiler, debes tener
en cuenta que los vendedores no realizarán obras,
por lo que en este caso si que pueden efectuarse reformas
ya que se verá incrementado el precio del alquiler.
Algunas recomendaciones para mejorar
la imagen de tu inmueble (y su precio):
- Limpieza general: Hay que profundizar
en baños, cocina y lavadero. Si no tienes tiempo
de realizarlo considera la posibilidad de contratar
este servicio a profesionales.
- Reparar desperfectos
como manchas de humedad, goteras, problemas con cañerías,
baldosas flotantes, parqué deteriorado, etc.
- Eliminar todos aquellos trastos viejos
que ocupan espacio y que no contribuyen a mejorar
la estética de la vivienda. También
podría resultar interesante contratar un guardamuebles
para retirar los muebles que no sean imprescindibles.
¡Tu casa parecerá más grande y
espaciosa!
Mientras te encargas de estos pequeños
detalles puedes ir preparando los papeles que vas a
necesitar, como la escritura de compraventa y los datos
del registro de la propiedad, el último recibo
del IBI y los estatutos de la comunidad.
¿Cuanto pedir?
Lógicamente
el precio es un factor muy importante en la realización
de la venta. Te aconsejamos que imagines un rango de precios
para negociar dentro de los varemos que te marques.
Si el mercado es vendedor (hay más
vendedores que compradores) deberás fijar el
precio de la propiedad en el rango más bajo,
pero si es comprador (hay más compradores que
vendedores) podrás situar el precio en el rango
superior.
Si planificas la venta con antelación,
debes tener en cuenta que los meses estivales son los
que tienen una mayor actividad, hay mas viviendas disponibles
y más gente dispuesta a realizar traslados aprovechando
las vacaciones escolares.
Qué debes tener en cuenta para
estimar el valor de tu casa:
- El valor catastral. Este índice
lo estima el ayuntamiento en función de los
metros, ubicación y la planta, Aunque te puede
servir de referencia, siempre será inferior
al precio de mercado.
- La tasación que hizo el banco
si solicitaste una hipoteca. Este precio también
será inferior al precio de mercado, a pesar
de que los bancos realizan valoraciones al alza para
asegurarse de que cobran en caso de que tengan que
subastar el inmueble, ya que si hace años que
solicitaste la hipoteca el precio seguramente habrá
incrementado.
- Si tienes dudas del precio a fijar
puedes recurrir a profesionales:
- Las agencias inmobiliarias de
la zona son buenas conocedoras de la zona. Después
puedes trabajar con ellos en exclusividad o no
y debes tener en cuenta que dependiendo del precio
del inmueble le cargarán entre un 3% y
un 5% al precio del inmueble.
- Las empresas tasadoras que por
lo general te cobrarán un % sobre el valor
que estimen de tu inmueble.
- El valor del inmueble tiene que
estar acorde con el valor de otras propiedades similares
(tamaño, equipamiento...) dentro del mercado.
La misma casa, ubicada en una zona distinta de la
ciudad, puede tener un valor muy diferente.
Te aconsejamos que consultes estudios de
mercado de la zona y que consultes los precios de los
inmuebles similares al tuyo.
Puedes realizar búsquedas en nuestra base de
datos de inmuebles. Cómo nuestra oferta es muy
amplia, te puede ser útil para ver como está
el mercado.
El cierre y la venta
Si
te has puesto de acuerdo sobre el precio y las condiciones
de pago, lo primero que debes hacer es firmar el acuerdo
de compraventa. Este deberá ir acompañado
de una nota registral, emitida por el registro de la propiedad
en la que se especifica que ese inmueble está libre
de cargas (que no pesa sobre él ningún embargo
ni hipoteca) y donde se especifican las características
de ese inmueble y su actual propietario.
Paga y señal y arras
En el caso de la compraventa de la vivienda el acuerdo
se suele acompañar con un contrato de paga y
señal, que se descontará del precio total
de la vivienda o arras.
Antes de firmar el contrato asegúrate de que
cumple con los siguientes requisitos formales:
- Las partes deben estar correctamente
identificadas: por la parte del vendedor (particular
o empresa) deben expresar su nombre o razón
social, DNI o NIF, dirección y en su defecto
su representante con los poderes notariales.
- Último recibo del IBI y Certificado
conforme que está al corriente de todos los
pagos inherentes a la vivienda (luz, gas y agua)
- Nota registral donde se especifican
las características del inmueble, mejor acompañado
de planos, y donde aparece el nombre del propietario.
- Debe expresarse también el
precio tanto en cifras (números) como en letras.
Especificar la cuantía, que se entrega como
paga y señal, igualmente expresada en cifras
y en letras.
- También se especificará
la manera de pago (mensualidades etc.).
- Títulos de propiedad del vendedor.
- Estatutos de la comunidad.
Escritura Pública
Es el documento que da carácter oficial al contrato
y acuerdos alcanzados entre las partes y estará
firmado por un notario, quien da fe pública de
que todo lo recogido en este contrato es conforme a
derecho y no adolece de vicios del consentimiento, además
de garantizar la capacidad de las partes.
Los documentos complementarios por parte del vendedor
son: DNI, títulos de la propiedad, último
recibo del IBI y certificado de la comunidad de vecinos
de estar al corriente de las cuotas.
Estas escrituras serán llevadas al registro de
la propiedad para darle publicidad a la escritura y
dar publicidad a la compraventa y verificar el cambio
de titulares. Esta inscripción en nuestra legislación
es obligatoria.
